IN-ordning
OBOS tilbyr individuell nedbetaling av fellesgjeld i borettslag tilknyttet OBOS. Individuell nedbetaling (IN) vil si at hver enkelt andelseier får adgang til helt eller delvis å nedbetale sin andel av borettslagets fellesgjeld.
Med fellesgjeld forstås den gjeld som borettslaget har overfor långiver. Andelseier har ikke noe personlig ansvar for fellesgjelden, men er med på å betjene den ved sin husleieinnbetaling til borettslaget. Ved en ekstraordinær nedbetaling innenfor IN-ordningen, vil andelseieren få redusert sine månedlige husleiekostnader tilsvarende reduksjonen i renter og avdrag som følge av nedbetalingen av borettslagets fellesgjeld. De andelseierne som benytter seg av individuell nedbetaling, vil få pantesikkerhet for det de har innbetalt.
Forutsetninger for IN-ordningen
De andelseierne som ønsker å nedbetale sin andel av fellesgjeld helt eller delvis, får anledning til å gjøre dette under visse forutsetninger. For det første må det fattes vedtak (simpelt flertall) i borettslagets generalforsamling om å inngå en IN-avtale. Ordningen forutsetter også at borettslaget har avtale om husleiegaranti (teoretisk husleie) med OBOS. Videre må det etableres en avtale mellom borettslaget og långiver. Det er kun anledning til å inngå IN-avtale for lån med flytende rente. Det vil være mulig å inngå avtale om IN for 2 av borettslagets låneforhold. Har borettslaget flere enn 2 lån, må lånene slås sammen for at de skal kunne omfattes av ordningen.
Fellesgjelden, som inngår i IN-avtalen, vil bli fordelt på den enkelte andelseier, og husleien blir splittet opp i andel fellesutgifter og andel kapitalutgifter (renter og avdrag på andel fellesgjeld). Ved renteendring på borettslagets felleslån, vil andel kapitalutgifter automatisk bli endret.
Praktisk gjennomføring
Etter at borettslaget har vedtatt ordningen, må andelseieren inngå en egen avtale med borettslaget v/OBOS for å få anledning til å nedbetale på sin andel av fellesgjeld. Når avtalen mellom borettslaget og andelseieren er etablert, vil andelseieren ved å kontakte OBOS Forvaltningsavdeling, få tilsendt en giro som skal benyttes ved nedbetaling. Andelseieren kan nedbetale inntil to ganger pr. år, med minimum kr. 30.000,- pr. innbetaling. Innbetaling kan kun skje ved terminforfall på borettslagets fellesgjeld som er 30.1. og 30.7., og beløpet må være OBOS i hende senest 10 dager før lånets forfall. Ved hel eller delvis nedbetaling, vil andelseieren få redusert sine kapitalutgifter (andel renter og avdrag) som kreves inn gjennom husleien.
Andelseiers sikkerhet for sin ekstraordinære innbetaling
Andelseieren vil være sikret mot at borettslaget skal kunne foreta disposisjoner som gir andelseieren dårligere sikkerhet enn de øvrige andelseiere. Dette er nærmere regulert i kontrakten. Andelseierens innbetaling vil straks bli benyttet til ekstraordinær nedbetaling av borettslagets fellesgjeld.
Andelseieren vil motta en depoterklæring som viser at han har foretatt en innbetaling som ikke kan kreves tilbakebetalt og som ikke vil være rentebærende. Andelseierens innbetaling vil få sikkerhet ved inntrederett i den pantobligasjon som borettslagets långiver har tinglyst på eiendommen.